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戴德梁行:昆明土地市場競爭日趨激烈 辦公、零售商業市場將迎變革
來源:中新網云南 編輯:王旌亞 2018年08月30日 22:00

  中新網云南新聞8月30日電 全球領先的房地產服務營運商戴德梁行30日發布了《昆明市2018年上半年房地產市場報告》(下稱“報告”)。報告指出,2018年上半年,昆明土地市場出現成交量減價增特點,競爭日趨激烈;寫字樓租賃表現活躍,未來辦公、零售商業市場將迎來變革。

  土地市場競爭日趨激烈

  戴德梁行此次發布的報告,回顧了2018年上半年昆明市房地產市場的發展情況,同時對未來昆明房地產市場發展做出了展望。報告顯示,2018年上半年,昆明市房地產市場整體表現優秀。

  其中,備受關注的土地市場,截至2018年6月31日,昆明市通過招拍掛成交土地3059畝,同比下降34.86%;綜合樓面地價同比上升16.67%,達到2718元/平方米;同時,土地成交溢價率為21.89%,同比增長12.6%。

  分區來看,官渡區成交規模占全市的33%,拔得頭籌;而五華區則成為昆明2018年上半年土地成本最高的城區,綜合樓面地價為3916元/平方米。

  戴德梁行華西區總經理張裕鵬表示,這些數據表明:房地產開發企業在獲取位于昆明市的開發用地時成本提高、難度上升。他分析稱,近年來,昆明房地產市場發展勢頭良好,眾多一線開發商進入昆明市場,令昆明土地市場競爭日趨激烈。

  住宅市場有望回歸理性

  在住宅市場方面,報告指出,2018年上半年,成交量與成交價均顯示昆明住宅市場成交旺盛。其中,成交總面積逾221萬平方米,6月成交均價在13000元—14000元/平方米。在各大城區中,官渡區成交量最大,總計成交91.6萬平方米住宅,占全市成交量的44%。

  報告稱,自2017年6月成交均價“破萬”之后,昆明樓市出現“過熱”風險。昆明市政府頒布印發《關于進一步穩定商品住房市場有關問題的通知》,開始針對樓市進行調控,避免樓市過熱。

  報告認為,貫徹“房住不炒”的原則,在較為嚴格的房地產調控政策的作用下,昆明市住宅市場將有望回歸理性,并保持健康發展。

  戴德梁行成都公司住宅部董事謝普丞表示,未來,在全國樓市調控不斷加碼的背景下,昆明市住宅市場調控政策“松綁”的可能性不大。同時,昆明在政策推動下,探索租賃模式、建立租賃市場以滿足居住需求的進程也在加快,昆明將和國內眾多一二線城市一樣,有望迎來租賃市場的快速發展。

  辦公市場吸納量顯著增長 

  在辦公市場方面,報告顯示,2018年上半年,昆明市雖無新增優質辦公物業投入市場。但在租賃端,昆明市優質辦公市場卻表現活躍。

  戴德梁行的數據顯示,截至2018年6月31日,昆明優質寫字樓錄得凈吸納量114,367平方米,環比增長130.13%,顯示昆明優質辦公物業需求旺盛;同時,空置率環比下降9.43個百分點至33.55%;而平均租金則環比下降2.97%至94.2元/平方米/月,顯示部分物業通過以價換量的形式吸引租戶,降低物業的空置率,提高物業的去化水平。

  報告指出,值得注意的是,上半年昆明寫字樓租戶更青睞入市時間短、體量大的新項目,樓齡低(低于3年)的寫字樓吸納量占總吸納量的約93%,體量大(高于中值51200平方米)的寫字樓吸納量占總吸納量的79%。這顯示昆明優質辦公市場經過近年來的發展,對優質物業的接受程度明顯提高。未來,新增寫字樓租賃需求向硬件標準更高、服務更好的優質寫字樓集中的趨勢將更加明顯。

  同時,報告還指出,2019年,昆明將迎來341,000平方米優質物業入市,且在盤龍區核心商務區集中趨勢明顯。2019—2020年,昆明一環內及周邊將有多個優質寫字樓項目入市,其共同特點是體量大、規格高、業權單一。

  戴德梁行成都公司寫字樓部董事席芳認為,未來供應量增大,將在短期內對昆明優質辦公市場帶來空置率增高的壓力,較為陳舊、競爭力不足的樓宇將面臨更加殘酷的市場競爭。同時,隨著昆明寫字樓市場的繼續發展,未來高規格、高標準服務、由富有經驗的運營商運營的優質寫字樓在市場中的比例將持續提高,昆明市樓宇經濟將保持高速發展,優質的辦公服務商也將在這個市場中有所斬獲。

  優質零售商業市場或臨洗牌

  在優質零售商業市場方面,報告指出:2018年上半年,昆明優質零售商業市場錄得凈吸納量28,702平方米,環比下降79%;租金水平環比下降1%至455元/平方米/月;空置率環比下降1.6個百分點至6.1%;總體表現平靜。

  報告分析,吸納量下降的重要原因為空置的零售商業面積持續下降,未有新物業入市,租戶不易找到合適的物業進駐;而市場租金變化在合理波動范圍內。

  報告稱,值得注意的是,昆明市商品零售額、餐飲收入逐年提高,顯示強勁的消費力和增長的消費欲望;同時,較為陳舊、缺乏體驗感的百貨商場的零售物業形態對于購物消費者的吸引力也在下降,受網購沖擊嚴重,市場份額逐年下降。這顯示昆明市也在步入購物中心取代傳統百貨地位的進程中。

  關于昆明零售商業未來供應量,報告估計2018年下半年入市的優質零售商業規模將達到約37萬平方米,這將極大地緩解目前昆明優質零售商業物業供應量不足的現狀。報告同時預測,2018-2021年,包括大悅城、萬象城、吾悅廣場、恒隆中心廣場太古里等全國知名的商業地產品牌將陸續在昆明開業,昆明市場中的全國性商業地產品牌占比將從當前的23%提升至31%。

  戴德梁行成都公司商業地產部董事錢峰認為,未來昆明零售商業供應量巨大,新增項目能級更高,對于本地傳統零售商業物業勢必產生沖擊,昆明市場將因此面臨洗牌。(完)

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